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    物業黃金時代:投資機構為何首選碧桂園服務和雅生活?

    發布時間:2021-08-19    閱讀數:11821    分享到:


    物業公司最近幾年深受資本市場喜愛,利好的消息也不少。

    2021年初,住建部、發改委、銀保監會等十部門發布文件,大力支持物業管理企業規范化、智慧化發展,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式。

    截止該文件發布次日收盤,在A股和港股42家上市物業公司中,有41家出現股價上漲,總市值達7181.6億元,較前一交易日增加842.8億元!

    然而關于物業未來的發展和價值判斷,投資市場和業內均出現了明顯的分化。

    物業行業的黃金時代

    自2014年彩生活上市后,物業公司們開始紛紛擁抱資本市場。

    僅2014-2018年上半年,新三板物業管理行業定向增發募集資金金額累計達8.99億元;8家赴港上市的物業公司募集資金總額均過億,其中,雅生活服務近40億元,碧桂園服務以介紹形式上市,2019年初融資超11億元。

    2018年,6家物業公司上市,其中5家選擇了港股上市。

    2019年,風口越來越明顯,一方面多達12家物業公司上市,另一方面物業板塊漲勢喜人。

    據Wind數據顯示,2019年新城悅服務、永升生活服務、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。

    2020年,更是多達18家物業公司上市,數量創新高!其中A股1家,港股17家。

    然而,2020年既是截至目前物業公司上市數量的最高峰 ,也是行情明顯分化的開端。


    數據來源于wind,截至2020年12月30日股市收盤

    房企50強中,除萬科、龍湖等極少數房企外,其他幾乎都已經或正在分拆物業板塊密集步入資本市場。而2020年,也有數家物業公司上市即遭遇股價破發,部分物管公司的股價表現疲弱,但有的公司卻依然保持了強勁的增長,股價創新高。

    總體而言,如房企一樣 ,物業公司的龍頭企業聚集效應也越來越明顯。

    但資本和機構看好的物業公司也并非僅僅局限于規模和體量,反而更加看重物業公司對未來發展方向的選擇。

    近期,大和發表行業研報稱,因政策利好等因素,對物業板塊保持樂觀看法,首選碧桂園服務(6098.HK)和雅生活服務(3319.HK)。

    今年1月下旬,碧桂園服務的市值突破2000億港元大關,成為物管行業第一家市值超兩千億港元的物業公司,加之背靠“宇宙房企”,大和的第一個判斷很好理解,為何第二個看好的是雅生活服務?

    后藍海時代的突圍秘笈

    實際上,對于未來的發展方向,尤其是所謂的后藍海時代,該往哪個方向發力,龍頭企業們也意見不一。

    典型如2020年11月萬科物業公司的更名。

    萬科的危機感一直很強,從房企的“活下去”“去地產化”到萬科物業未來的競爭對手不是物業公司,而是科技公司的下沉!

    幾乎每一次看上去都是語不驚人死不休,背后的邏輯是企業未來發展道路的不同選擇。

    在萬科看來,科技公司的下沉才是最可怕和需要提前應對的,因此先從改名、改戰略開始,將原來的萬科物業公司更名為萬物云空間科技服務公司(簡稱“萬物云”)。

    定位的業務板塊也很“玄”,分別是空間(Space)、科技(Tech)和成長(Grow)。

    但是萬科物業改名的落腳點是做“城市空間科技服務平臺型公司”,翻譯成大白話就是要做物業行業里面的“貝殼找房”。

    一家營收超百億的物業公司,卻要“去物業化”,業內對未來發展方向的觀念撕裂程度可見一斑。

    如果說萬科的選擇是“上天”,另一家龍頭物業公司保利則是選擇了完全不同的道路“下沉”。

    保利物業在去年底接受媒體訪問時,談及未來的發展,認為要抓住黃金時代,要做大物業和軟基建。

    簡單來說,就是既要拓寬物業管理的硬空間范圍,又要搞好軟服務,尤其是公共服務。這也是大部分物業公司普遍選擇的道路。


    圖片來源|中物研協

    而被包括大和在內 ,受到超過30家賣方機構看好的雅生活服務卻選擇了第三條道路: 成為依托“人才+科技+資本”的平臺型企業,突破服務邊界。

    簡單概況就是不做單一選擇,而是大步往前,既打造平臺又不斷拓寬服務業態,創新軟服務。

    2018年雅生活在上市之初,就提出了擁抱科技、提升服務質量,打造具備國際一流標準的綜合性現代服務管理平臺。

    做平臺的思路提出后,3年內,雅生活默默付諸行動,到2021年,旗下已有20+子品牌,實現了全業態覆蓋,在各細分領域占據龍頭地位。

    而在延伸業態及規模發展方面,雅生活也是保持了一貫的行動派作風。

    對比保利物業和雅生活服務2020的半年報來看,在公共服務方面,兩者幾乎旗鼓相當。截至2020年6月底,兩家公司在公共服務領域的在管面積均接近160百萬平方米。然而雅生活并非一開始就具有綜合業態服務的基因。

    相比大部分上市物業公司依賴于房企母公司或兄弟公司的情況,雅生活上市之初就很不一樣。

    雅生活背后有雅居樂和綠地控股兩大頭部房企,上市后以“雅居樂物業”和“綠地物業”雙品牌發展。

    但雅生活并不止步于此,而是一開始就注重培育自身的造血能力,積極尋求市場化發展和行業整合機會,致力于打造綜合性現代服務管理平臺。

    2019年,雅生活宣布收購中民物業及新中民物業,成為目前物管行業內最大的一宗收并購。而雅生活看重的正是中民物業在業內罕見的覆蓋全業態、貫穿全產業鏈的綜合性。

    中民物業旗下不僅有深圳龍城、上海明華等全國知名物業品牌,其在管項目包括上海虹橋樞紐中心、中華藝術宮、上海國際賽車場、上海清算所、深圳市民中心等多個城市地標。

    同時,此舉助力雅生活管理面積突破5億平方米大關,更重要的是實現了延伸至公共服務、城市服務方面的轉型和升級。

    據雅生活2020半年報披露,第三方物業開發商項目面積占比已高達81.1%,其市場化發展程度可見一斑。


    同時,雅生活旗下已有20+品牌和形成了物業服務、公共服務、資產管理、社區商業、城市服務五大產業板塊,實現了綜合性現代服務管理平臺的建造。

    下一個風口

    克而瑞的一份研究報告指出,未來衡量物企估值潛力,將進入第三階段,在規?;A之下,城市深耕度、城市綜合服務等特色業務或將推升企業優勢標簽乃至估值。

    其他機構也有類似的看法,判斷更加明確。

    華泰證券的研報曾預判,城市服務領域有望進一步打開物管行業空間,提升未來3-5年的增長韌性。

    物業行業的下一個風口毋庸置疑已經顯現,那就是城市服務領域。

    碧桂園服務、萬科物業、龍湖智慧服務、保利物業等頭部物業公司也在2020年紛紛加速布局城市服務。

    而在下一個風口面前,雅生活頗具有先發優勢。


    在前仆后繼的上市物業公司中,除了大和研報的看好外,今年1月,富瑞及中信里昂將雅生活目標價分別升至58.45及51.10港元,匯豐、摩根大通、美銀證券、中金等機構均重申買入或跑贏大市評級。

    資產市場常說,股價反映的是投資者預期。多家機構將雅生活的目標價調高,大概除了其上市后的穩定優異往績外,更加看重的雅生活在行業未來發展方向上的布局發展速度。

    自2018年上市以來,雅生活的發展勢頭良好。2017年-2019年,雅生活的收入和凈利潤復合年增長率分別為70.6%和107.4%。在《2019年上市物企經營能力榜》中升至第3位,在2020中國物業服務百強企業中排名第4位。

    布局方面,2019年雅生活已提前行動,前文提到收購中民物業,使其順利深入上海、深圳兩大一線城市的綜合性服務領域之中。

    2020年,雅生活更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”,戰略升級為“智慧城市服務商”。

    相比同行,在城市服務方面,其實雅生活早有長達十幾年的深耕經驗。

    早在2007年,雅生活就開始涉獵城市服務,彼時在海南政府與雅居樂共同建設陵水縣清水灣項目中,雅生活提供了全域規劃與服務。

    清水灣位于海南陵水縣東部沿海,最具識別度的是其長達12公里的原生態沙灘。在其十多年的旅游產業開發中,無論交通建設、商業配套、旅游資源開發,還是自然環境保護,都有雅生活的身影。


    雅生活在當地鏈條式市政一體化中扮演了重要角色,比如城市配套規劃建設與服務運營、全智慧網格化管理服務、全鏈條市政環衛服務等,還在運輸、交通、海灘、景區等業態空間提供全方位的服務和運維。

    如今的陵水縣經過十余年的發展,實現了環境保護和發展齊頭并進,也由當初的濱海小城變成了全國年客流量超500萬的4A級景區和全國財政收入百強縣。

    雅生活在也在這座濱海城市的蛻變過程中,累積了豐富的深耕城市服務的寶貴經驗。在行業發展未來的賽道上積攢了先發優勢。

    易居企業集團CEO丁祖昱認為,未來1-2年,物業板塊將釋放出千億級市場增量,城市服務板塊更是萬億級的藍海。而已在非住宅領域積累豐富經驗,搶跑城市服務賽道的雅生活大有可為,升級智慧城市服務商后想象空間更為廣闊,也難怪會被多家賣方機構一致看好。



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